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楼市已失控,下半年走向如何?
[ 发布日期:2013-08-09 09:05:49 | 浏览:1058次 ]

中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议提出,下半年经济工作将继续定调在“稳中求进”上,同时要根据经济形势变化,适时适度进行预调和微调,稳中有为,确保完成全年经济社会发展主要任务。

  此次会议未提房地产“调控”。而实际上,尽管调控政策严厉,但今年上半年楼市还是处于失控状态,各方基本看涨今年下半年楼市。

  一、房价跳涨

 

  1、广东清远千余套房源被广州客抢空堪称白菜价

  由于广州房价一路走高,加之楼市供应短缺,大量广州客将置业目光转向周边区域,7月27-28日,位于广东清远的一个新售楼盘便遭到广州客的哄抢,千余套房源一售而空。

  “两天时间卖了1120套房,这一速度完全出乎了我们意料。”该楼盘的营销中心负责人29日告诉记者,尽管周末暴雨来袭,买家仍挤爆现场,而由于购房者众多,该楼盘更是创下2秒钟诞生一位业主的开盘纪录。

  据上述负责人透露,27日开盘首日,该楼盘租用了近1000辆大巴车,将意向买家从广州接到清远,4个销售现场均排起长龙,当日推出的千余套房源被一抢而空,销售情况堪称火爆。“现在广州房源少价格又高,稍微远一点的地方单价也要卖到1万元以上,实在承受不起。”专程从广州赶来的黎洪说,吸引她过来买房的原因就是这里距离广州近而且价格又便宜。

  记者了解到,这一新售楼盘主推60—143平方米单位,均价在7000元,最便宜的一套单位仅卖到28万元,在不少“广州客”眼里堪称“白菜价”。销售人员称,不少买家就是看中了这里的升值潜力才出手。

  由于广州房价不断攀升,近年来不少广州买家将目光转向周边的清远、东莞、中山等地,推动当地房价一路走高,这也激发了开发商的热情。

 2、北京房价涨势短期或难止

  去年底开盘的北京通州K2海棠湾绝对是把区域开盘单价带到两万的排头兵,其去年开盘价一万二,眼看着一万三、一万八地往上蹦,到今年已经高达两万二。随后,通州京贸国际单价也大步迈向两万梯队。而前不久开盘的k2清水湾甚至要将房价定在23000—28000元/平米这个区间,年初某房地产业内人士关于五环外房价要到三万的预言即将实现。

  而大兴也是如此,曾经的地王顺驰领海4月开盘的均价也高达2.6万元/平米,怪不得在东四环百子湾美利山项目以2.4万均价开盘时,购房者还直呼“便宜”。

  不只是北京郊区的房子卖得火,市内的也不赖。7月20日,位于北京地铁4号线大兴枣园战的中建国际港开盘,1462套房源当日售罄、认购金额达到37.9亿元,创下2012年以来的全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。

  同在大兴板块,地铁四号线沿线的某个楼盘,600多套房源也基本在当天全部售完。在房山,首开一个项目的504套房源也近乎卖完。

  有业内人士表示,北京房价短期内涨势难以遏制。

  二、房价上涨“新推手”

 

  1、城镇化助推房价

  中国经济现在被一股强大的力量所推动,城镇化、自住需求、投资主导经济,成为房价上涨的新推手。

  城镇化助推一线城市房价,轨道交通使得一线城市近在咫尺,开发商纷纷从三四线城市回撤到一线城市。大城市房价上升,一线城市成为价格之巅。看来PM2.5没有阻挡住人们奔向大城市的步伐,轨道交通给大城市插上了翅膀,当城市群显形时,咸宁、株洲、十堰、中山等地房价并没有大的收益,反而是北京、广州、成都等城市房价坐上了直升机。

  据调查,珠三角的农民工朋友最想去的打工地排名第一位是广州。一直理性的广州房价,此次终于无法抵挡城镇化过程中一线城市的巨大吸引力,房价开始上升。广州、深圳、成都等城市,人口还将继续上升。未来房价会从大城市的核心城区逐渐扩展到卫星城,而后扩展到城市群中的中小城市。此次大城市限购而房价仍然上升,二手房、中小面积的自住需求上升,说明不仅高收入阶层,就连中低收入阶层都把大城市视作就业、居住的乐土。虽然有很多抱怨、虽然有很多不满,但在中国现行的政治与经济体制下,大城市仍是年轻就业者们的不二选择。

  寄希望于反腐压低一线城市房价,很不靠谱,反腐不会改变基本政策与市场预期。房地产信息公开,也将会成为阶层争斗的导火索。而房产税,近期推出无望——因为房产税,世界上只剩下有房与没房两类人,痛恨高房价,却不打算为拥有两套及以上住房支付成本。世界上哪有这样的好事。

  房地产市场绝非齐涨齐跌,一线城市高奏凯歌,转型无望、产业单一、库存量高的中小城市陷入危险的深渊, 冰山从这些城市开始融化。

  房地产调控三年无果,又回到上涨原点,稳中有升算是隐讳的说法,事实是,一些一线城市核心区域房价三年已经翻番。

 2、地方政府推波助澜房价

  房价太高,从短期看,与流动性过多等等有关;从供需看,与城市建设的住宅用地供应不足有关;而从深层次看,与高度垄断的招拍挂体制、地方政府卖地财政、不征收房产税而使房屋投资和投机加剧等等有关。

  中国房价“一放就猛涨,一控就冷”的深层次原因,除了土地供应不适应城市化的需要外,特别重要的原因是体制不顺,包括目前土地招拍挂、地方政府卖地和房屋持有成本太低等等。

  地方政府财政多收的利益驱动,招拍挂体制实际上已经沦为了地方政府高价卖地的一种非常顺手的操作机制。从近年土地招拍挂价格暴涨和房价上涨的情况来看,招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。

  还有,地方基础建设推高房价。广州亚运会使海星沙成为房地产热土,沈阳尚未召开的全运会已经让浑南新区房价窜升,一些库存量较大的城市已经悄悄放松限购,各使妙招推高房地产价格。深圳的“新土改”,规定工业楼宇可以分割成以间为单位入市,盘活工业楼宇成为目标。房地产金融方兴未艾,住宅、商业、工业物业齐上阵,这是拉长金融杠杆、做大做快投资的便捷通道。各地大项目纷纷破土,运动会此起彼伏,如果没有土地这把杠杆,中国的投资靠什么撬动?

  三、一线房价未来或再度失控

 

  1、一线城市楼价将继续上涨

  独立经济学家金岩石今年在参加“广州新城市发展论坛”时表示,随着城市化发展进程,京津城市圈、长三角城市圈与珠三角城市圈的规模将越来越大,这些地区的楼价也会越来越高。

  金岩石表示,伴随着高铁网的形成,许多城市人口会大量外流到大都市圈,许多城市会像今天的空心村一样,变成空心城,而中心城市带动周边房价继续上涨。金岩石由此判断:房地产投资开始进入一个高风险的时代。楼市调控将促进房地产行业重组,中小开发商被迫离开,从而强化了开发商的能力,能够活下来的开发商,具有更强的议价能力,所以现在房价开始跌的城市会继续跌,而现在房价居高不下甚至平稳上涨的中心城市,未来仍然保持继续上涨的趋势。

 2、二三线城市房价上涨预期仍存在

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁7月29日在2013地产趋势年度论坛上表示,房价在一二线城市的上涨预期仍然存在。

  谈及一二线城市城镇化政策时,李铁表示,一二线城市由于其自身的等级特点,集中了最多优质资源。上级下达的土地资源,下级上缴的财政都在这些城市。李铁说:“通过和地方政府打交道可以发现,省会城市如果出现了问题可以通过企业和地方政府平移资金解决。优质的稀缺资源集中在一二线城市,这些因素决定了它的价值上涨,是符合市场规律的。”

  他表示,第二方面是收入分配差距。收入分配差距意味着会有高收入群体支撑着一二线城市和三线城市的住房需求。

  李铁称,大陆人推动了香港房价上涨,北京的房价是香港的1/4,国内最好的优质资源在北京。“假设我国的高收入群体占10%,那就有1.36亿人;如果是5%,则有6800万人。而他们或许会在本地有一套房子,在省会城市有第二套房子,在北京有第三套房子,有的则直接跨越了省会城市到北京买房子,”他说。 “此外,我们在用现金投资的时候,放在银行里就是亏,算起来投资房地产最具有稳定的预期。”从这些方面判断,李铁认为,房价在一二线城市和部分三线城市的上涨预期仍然存在。




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